Thủ tục mua bán bất động sản – 11 loại thủ tục cần biết

Mua bán nhà đất là giao dịch có giá trị lớn, do vậy cần đảm bảo tính pháp lý của giao dịch để tránh rủi ro. Bài viết dưới đây sẽ giúp bạn hoàn thành tất cả mọi thủ tục khi muốn mua bán nhà đất, chung cư hoặc bất cứ loại sản phẩm bất động sản nào.

1. Thủ tục đăng ký, xin cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

Thủ tục đăng ký, xin cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất chính là thủ tục làm Sổ đỏ quen thuộc. Trong trường hợp mua bán nhà đất, bên mua cần đảm bảo có giấy tờ về quyền sử dụng đất thì mới có thể xin cấp Sổ đỏ. 

thủ tục mua bán bất động sản
Trong giao dịch bất động sản, sổ đỏ là thứ quan trọng nhất để tiến đến ký kết

Thủ tục làm Sổ đỏ này gồm 4 bước như sau: 

Bước 1: Chuẩn bị hồ sơ

Nếu đã có giấy tờ về quyền sở hữu nhà đất, hộ gia đình hoặc cá nhân cần chuẩn bị 5 loại giấy tờ sau: 

  1. Đơn đăng ký cấp sổ đỏ theo Mẫu số 04a/ĐK.
  2. Một trong các loại giấy tờ về QSDĐ quy định tại Điều 100 Luật Đất đai 2013 và Điều 18 Nghị định 43/2014/NĐ-CP (nộp bản sao, xuất trình bản chính để đối chiếu).
  3. Giấy tờ về tài sản gắn liền với đất.
  4. Chứng từ thực hiện nghĩa vụ tài chính, giấy tờ liên quan đến việc miễn, giảm nghĩa vụ tài chính về đất đai, tài sản gắn liền với đất (nếu có). 
  5. Các giấy tờ chứng minh nhân thân khác như sổ hộ khẩu, chứng minh nhân dân, thẻ căn cước…

Trong trường hợp không có giấy tờ, hộ gia đình hoặc cá nhân muốn đăng ký làm Sổ đỏ cần chuẩn bị hồ sơ gồm 4 loại giấy tờ sau: 

  1. Đơn đăng ký, cấp sổ đỏ theo Mẫu số 04a/ĐK.
  2. Bản sao chứng từ thực hiện nghĩa vụ tài chính như Biên lai nộp thuế, tiền sử dụng đất…; giấy tờ liên quan đến việc miễn, giảm nghĩa vụ tài chính về đất đai, tài sản gắn liền với đất (nếu có).
  3. Các giấy tờ chứng minh nhân thân gồm chứng minh nhân dân hoặc thẻ căn cước.
  4. Nếu trên đất có công trình xây dựng, cần nộp thêm bản sao một trong các giấy tờ về quyền sở hữu nhà ở và bản sao một trong các giấy tờ về quyền sở hữu công trình xây dựng.

Bước 2: Nộp hồ sơ

Sau khi chuẩn bị hồ sơ đầy đủ, bộ hồ sơ này cần được nộp tại các Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai ở huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh hoặc UBND. 

Bước 3: Tiếp nhận và xử lý 

Đây là bước mà bộ phận chính quyền địa phương sẽ xử lý hồ sơ làm Sổ đỏ. Nếu hồ sơ đúng và đủ, công chức tiếp nhận sẽ viết và đưa Phiếu tiếp nhận hồ sơ cho người nộp. Trong trường hợp hồ sơ thiếu, văn phòng sẽ thông báo và hướng dẫn người nộp hồ sơ bổ sung trong thời gian 3 ngày làm việc. 

Một số loại lệ phí phải đóng trong bước này là: Lệ phí cấp giấy chứng nhận, tiền sử dụng đất (nếu có). Khi nộp tiền xong thì người nộp tiền cần giữ hóa đơn, chứng từ để xác nhận việc đã thực hiện nghĩa vụ tài chính.

Bước 4: Trả kết quả 

Thời gian giải quyết thủ tục làm Sổ đỏ được quy định không quá 30 ngày kể từ ngày nhận được hồ sơ hợp lệ, không quá 40 ngày đối với các xã miền núi, hải đảo, vùng sâu, vùng xa, vùng có điều kiện kinh tế – xã hội khó khăn, vùng có điều kiện kinh tế – xã hội đặc biệt khó khăn. Sau thời gian quy định, chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai sẽ trao Sổ đỏ cho người được cấp đã nộp chứng từ hoàn thành nghĩa vụ tài chính hoặc gửi Sổ đỏ cho UBND cấp xã để trao hộ gia đình, cá nhân nộp hồ sơ tại cấp xã.

2. Thủ tục xin cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất

Thủ tục mua bán bất động sản
Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà và tài sản

Khi mua đất có nhà hay các công trình xây dựng, người mua cần làm thêm GCN quyền sở hữu nhà và tài sản gắn liền với đất để được công nhận quyền sở hữu các tài sản đó. Đồng thời, việc có đủ các loại giấy tờ, giấy chứng nhận cũng giúp chủ nhà giảm bớt nguy cơ tranh chấp. 

1) Thủ tục xin cấp giấy chứng nhận

Thủ tục cấp GCN quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất không phức tạp. Người mua chỉ cần chuẩn bị hồ sơ theo quy định định tại Điều 8 Thông tư số 24/2014/TT-BTNMT như sau:

     a) Đơn đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo Mẫu số 04/ĐK;

     b) Một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật Đất đai và Điều 18 của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai (sau đây gọi là Nghị định số 43/2014/NĐ-CP) đối với trường hợp đăng ký về quyền sử dụng đất;

     c) Một trong các giấy tờ quy định tại các Điều 31, 32, 33 và 34 của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP đối với trường hợp đăng ký về quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất.

Trường hợp đăng ký về quyền sở hữu nhà ở hoặc công trình xây dựng thì phải có sơ đồ nhà ở, công trình xây dựng (trừ trường hợp trong giấy tờ về quyền sở hữu nhà ở, công trình xây dựng đã có sơ đồ phù hợp với hiện trạng nhà ở, công trình đã xây dựng);

     d) Báo cáo kết quả rà soát hiện trạng sử dụng đất đối với trường hợp tổ chức trong nước, cơ sở tôn giáo đang sử dụng đất từ trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 theo Mẫu số 08/ĐK;

    e) Chứng từ thực hiện nghĩa vụ tài chính; giấy tờ liên quan đến việc miễn, giảm nghĩa vụ tài chính về đất đai, tài sản gắn liền với đất (nếu có);

     f) Đối với đơn vị lực lượng vũ trang nhân dân sử dụng đất vào mục đích quốc phòng, an ninh thì ngoài giấy tờ quy định tại các Điểm a, b và d Khoản này phải có quyết định của Bộ trưởng Bộ Quốc phòng, Bộ trưởng Bộ Công an về vị trí đóng quân hoặc địa điểm công trình; bản sao quyết định của Thủ tướng Chính phủ phê duyệt quy hoạch sử dụng đất vào mục đích quốc phòng, an ninh trên địa bàn các quân khu, trên địa bàn các đơn vị thuộc Bộ Tư lệnh Bộ đội Biên phòng, trên địa bàn tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương mà có tên đơn vị đề nghị cấp Giấy chứng nhận;

     g) Trường hợp có đăng ký quyền sử dụng hạn chế đối với thửa đất liền kề phải có hợp đồng hoặc văn bản thỏa thuận hoặc quyết định của Tòa án nhân dân về việc xác lập quyền sử dụng hạn chế thửa đất liền kề, kèm theo sơ đồ thể hiện vị trí, kích thước phần diện tích thửa đất mà người sử dụng thửa đất liền kề được quyền sử dụng hạn chế.”

Chủ sở hữu nhà ở thuộc đối tượng được sở hữu nhà ở theo quy định của pháp luật về nhà ở và có giấy tờ chứng minh việc tạo lập hợp pháp về nhà ở thì được chứng nhận quyền sở hữu theo quy định sau đây:

2) Hộ gia đình, cá nhân trong nước phải có một trong các loại giấy tờ sau:

     a) Giấy phép xây dựng nhà ở đối với trường hợp phải xin giấy phép xây dựng theo quy định của pháp luật về xây dựng.

Trường hợp nhà ở đã xây dựng không đúng với giấy phép xây dựng được cấp thì phải có ý kiến bằng văn bản của cơ quan có thẩm quyền cấp phép xây dựng xác nhận diện tích xây dựng không đúng giấy phép không ảnh hưởng đến an toàn công trình và nay phù hợp với quy hoạch xây dựng đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt;

     b) Hợp đồng mua bán nhà ở thuộc sở hữu nhà nước theo quy định tại Nghị định số 61/CP ngày 05 tháng 7 năm 1994 của Chính phủ về mua bán và kinh doanh nhà ở hoặc giấy tờ về thanh lý, hóa giá nhà ở thuộc sở hữu nhà nước từ trước ngày 05 tháng 7 năm 1994;

     c) Giấy tờ về giao hoặc tặng nhà tình nghĩa, nhà tình thương, nhà đại đoàn kết;

     d) Giấy tờ về sở hữu nhà ở do cơ quan có thẩm quyền cấp qua các thời kỳ mà nhà đất đó không thuộc diện Nhà nước xác lập sở hữu toàn dân theo quy định tại Nghị quyết số 23/2003/QH11 ngày 26 tháng 11 năm 2003 của Quốc hội khóa XI về nhà đất do Nhà nước đã quản lý, bố trí sử dụng trong quá trình thực hiện các chính sách về quản lý nhà đất và chính sách cải tạo xã hội chủ nghĩa trước ngày 01 tháng 7 năm 1991.

 Nghị quyết số 755/2005/NQ-UBTVQH11 ngày 02 tháng 4 năm 2005 của Ủy ban Thường vụ Quốc hội quy định việc giải quyết đối với một số trường hợp cụ thể về nhà đất trong quá trình thực hiện các chính sách quản lý nhà đất và chính sách cải tạo xã hội chủ nghĩa trước ngày 01 tháng 7 năm 1991;

     e) Giấy tờ về mua bán hoặc nhận tặng cho hoặc đổi hoặc nhận thừa kế nhà ở đã có chứng nhận của công chứng hoặc chứng thực của Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền theo quy định của pháp luật.

Trường hợp nhà ở do mua, nhận tặng cho, đổi, nhận thừa kế kể từ ngày 01 tháng 7 năm 2006 thì phải có văn bản về giao dịch đó theo quy định của pháp luật về nhà ở.

Trường hợp nhà ở do mua của doanh nghiệp đầu tư xây dựng để bán thì phải có hợp đồng mua bán nhà ở do hai bên ký kết;

      f) Bản án hoặc quyết định của Tòa án nhân dân hoặc giấy tờ của cơ quan nhà nước có thẩm quyền giải quyết được quyền sở hữu nhà ở đã có hiệu lực pháp luật;

     g) Trường hợp người đề nghị chứng nhận quyền sở hữu nhà ở có một trong những giấy tờ quy định tại các Điểm a, b, c, d, đ và e Khoản này mà trên giấy tờ đó ghi tên người khác thì phải có một trong các giấy tờ về mua bán, nhận tặng cho, đổi, nhận thừa kế nhà ở trước ngày 01 tháng 7 năm 2006 có chữ ký của các bên có liên quan và phải được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận.

Trường hợp nhà ở do mua, nhận tặng cho, đổi, nhận thừa kế nhà ở trước ngày 01 tháng 7 năm 2006 mà không có giấy tờ về việc đã mua bán, nhận tặng cho, đổi, nhận thừa kế nhà ở có chữ ký của các bên có liên quan thì phải được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận về thời điểm mua, nhận tặng cho, đổi, nhận thừa kế nhà ở đó.

Trường hợp người đề nghị chứng nhận quyền sở hữu nhà ở có một trong những giấy tờ quy định tại các Điểm a, b, c, d, đ và e Khoản này mà hiện trạng nhà ở không phù hợp với giấy tờ đó thì phần nhà ở không phù hợp với giấy tờ phải được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận như quy định tại Điểm h Khoản này;

      h) Trường hợp cá nhân trong nước không có một trong những giấy tờ quy định tại các Điểm a, b, c, d, đ và e Khoản này thì phải có giấy tờ xác nhận của Ủy ban nhân dân cấp xã về nhà ở đã hoàn thành xây dựng trước ngày 01 tháng 7 năm 2006, được xây dựng trước khi có quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng hoặc phải phù hợp quy hoạch.

 Đối với trường hợp xây dựng sau khi có quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị, quy hoạch điểm dân cư nông thôn theo quy định của pháp luật. 

Trường hợp nhà ở hoàn thành xây dựng kể từ ngày 01 tháng 7 năm 2006 trở về sau thì phải có giấy tờ xác nhận của Ủy ban nhân dân cấp xã về nhà ở không thuộc trường hợp phải xin giấy phép xây dựng và đáp ứng điều kiện về quy hoạch như trường hợp nhà ở xây dựng trước ngày 01 tháng 7 năm 2006.

 trường hợp nhà ở thuộc đối tượng phải xin phép xây dựng mà không xin phép thì phải có giấy tờ của cơ quan quản lý về xây dựng cấp huyện chấp thuận cho tồn tại nhà ở đó.”

3. Thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Khi có nhu cầu chuyển nhượng miếng đất và tài sản gắn liền với đất, cả người chuyển nhượng và người nhận phải thực hiện đầy đủ thủ tục sang nhượng, chuyển nhượng quyền sử dụng đất được diễn ra như sau: 

1. Đặt cọc (không bắt buộc)

Theo khoản 1 Điều 328 Bộ luật Dân sự 2015 quy định: Đặt cọc là việc một bên giao cho bên kia một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng.

Như vậy, việc đặt cọc tuy không được pháp luật quy định bắt buộc phải thực hiện nhưng lại là yếu tố giao kèo để đảm bảo người bán và người mua tăng sự tin tưởng với nhau. 

2. Công chứng hợp đồng chuyển nhượng

Đây là bước vô cùng quan trọng trong quá trình chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Việc công chứng hợp đồng chuyển nhượng giúp người mua và người bán có cơ sở pháp lý để thực hiện giao dịch hợp pháp. Hợp đồng chuyển nhượng được  công chứng tại Phòng công chứng (của Nhà nước) hoặc Văn phòng công chứng (tư nhân) trong phạm vi tỉnh, thành phố nơi có đất.

3. Nộp thuế thu nhập cá nhân và lệ phí trước bạ

Đây là lệ phí bắt buộc phải nộp khi muốn làm thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Sau khi nộp thuế, người bán và người mua mới hoàn thành thủ tục chuyển nhượng nhà đất. 

4. Sang tên Sổ đỏ

Sau khi hoàn thành các bước trên, người bán cần có trách nhiệm sang tên Sổ đỏ cho người mua hoặc người mua phải chủ động yêu cầu người bán thực hiện thủ tục sang tên sổ đỏ này

Hồ sơ cần chuẩn bị để sang tên sổ đỏ gồm:

+ Đơn đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất theo Mẫu số 09/ĐK;

+ Bản gốc Giấy chứng nhận đã cấp;

+ Hợp đồng chuyển nhượng đã được công chứng;

Ngoài ra, phải có sổ hộ khẩu, chứng minh nhân dân hoặc thẻ căn cước nhân dân.

4. Thủ tục mua bán nhà

Để thực hiện thủ tục bán nhà, bạn cần làm 4 bước như sau: 

Bước 1: Thỏa thuận và chốt giá nhà giữa hai bên mua và bán

Bước 2: Ký hợp đồng đặt cọc và tiến hành đặt cọc (Không nhất thiết phải công chứng hợp đồng đặt cọc);

Bước 3: Bên mua và bên bán chuẩn bị đầy đủ Hồ sơ, giấy tờ về Hợp đồng mua bán, Chuyển nhượng nhà đất để đi Công chứng (Hồ sơ hướng dẫn chi tiết bên dưới);

Bước 4: Hai bên mua bán lựa chọn Văn phòng công chứng và đi Công chứng Hợp đồng Mua bán, Chuyển nhượng nhà đất, có thể công chứng tại UBND hoặc văn phòng có chức trách tại địa phương.

Bước 5: Người mua thực hiện thủ tục kê khai, đăng ký Sang tên Sổ đỏ (Sang tên Giấy chứng nhận QSDĐ);

Bước 6: Người mua, người bán đi đóng thuế và nhận kết quả Sổ đỏ mới đứng tên bên mua và kết thúc thủ tục mua bán nhà đất. 

5. Thủ tục đăng bộ, sang tên nhà đất

Quy trình cơ bản của thủ tục đăng bộ nhà đất như sau:

Bước 1: Điền đầy đủ thông tin vào Đơn đăng ký biến động đất đai, kèm theo một số loại giấy tờ khác (thường là giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất hợp lệ, tờ khai lệ phí trước bạ, tờ khai thuế thu nhập cá nhân…) để hoàn thiện hồ sơ đăng bộ.

Bước 2: Nộp toàn bộ hồ sơ đăng bộ tại Văn phòng đăng ký đất đai của UBND quận/huyện nơi có đất.

 Bước 3: Hoàn thành nghĩa vụ tài chính tại Cơ quan thuế.

 Bước 4: Nhận kết quả. Thủ tục đăng bộ nhà đất hoàn tất.

Trong trường hợp đăng bộ nhà đất để thể hiện tài sản gắn liền với đất thì chủ sở hữu cũng cần cung cấp giấy tờ xác nhận việc hoàn công công trình trên thửa đất đó.

Ngoài ra, khi nộp hồ sơ, chủ sở hữu cần phải cung cấp các giấy tờ nhân thân khác như: CMND, Hộ khẩu của các bên, chứng nhận kết hôn (hoặc giấy xác nhận tình trạng hôn nhân),…

6. Thủ tục tách thửa, hợp khối nhà, đất

Để thực hiện tách thửa, hợp khối nhà, đất, chủ sở hữu đất hoặc người muốn tách thửa, hợp khối cần thực hiện các thủ tục sau

Bước 1: Người đăng ký hợp thửa đất chuẩn bị hồ sơ nộp đến Văn phòng đăng kí đất đai thuộc UBND cấp Huyện. Hồ sơ bao gồm:

– Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã được cấp.

– Đơn đề nghị tách thửa hoặc hợp thửa theo Mẫu số 11/ĐK

Bước 2: Văn phòng đăng ký đất đai sẽ thực hiện đo đạc địa chính, lập hồ sơ gửi cơ quan có trách nhiệm cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, đồng thời tiến hành chỉnh lý, cập nhật biến động vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai. 

Bước 3: Văn phòng đăng ký đất đai thực hiện trao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người được cấp hoặc gửi Ủy ban nhân dân cấp xã để trao đổi với trường hợp nộp hồ sơ tại cấp xã.

7. Thủ tục chuyển đổi mục đích sử dụng đất

Chuyển đổi mục đích sử dụng đất là hình thức thay đổi mục đích sử dụng đất trên giấy tờ. Việc này cần được sự công nhận của pháp luật. Do vậy, khi cần chuyển đổi mục đích sử dụng đất thì phải được sự cho phép và công nhận của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền.

Thủ tục chuyển đổi mục đích sử dụng đất diễn ra như sau: 

Bước 1. Chuẩn bị hồ sơ

Theo Điều 6 Thông tư 30/2014/TT-BTNMT, hộ gia đình, cá nhân chuẩn bị 01 bộ hồ sơ, gồm:

– Đơn xin chuyển mục đích sử dụng đất theo Mẫu số 01.

– Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

Khi nộp hồ sơ xuất trình thêm chứng minh thư nhân dân hoặc thẻ căn cước công dân nếu có yêu cầu.

Bước 2. Nộp hồ sơ

– Nộp hồ sơ tại Phòng Tài nguyên và Môi trường

– Trường hợp nhận hồ sơ chưa đầy đủ, chưa hợp lệ thì trong thời gian không quá 03 ngày làm việc, cơ quan tiếp nhận, xử lý hồ sơ phải thông báo và hướng dẫn người nộp hồ sơ bổ sung, hoàn chỉnh hồ sơ theo quy định.

Bước 3. Xử lý, giải quyết yêu cầu

– Phòng Tài nguyên và Môi trường có trách nhiệm thẩm tra hồ sơ; xác minh thực địa, thẩm định nhu cầu chuyển mục đích sử dụng đất.

– Phòng Tài nguyên và Môi trường hướng dẫn người sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật.

– Phòng Tài nguyên và Môi trường trình Ủy ban nhân dân cấp huyện quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất.

Trường hợp hộ gia đình, cá nhân xin chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp để sử dụng vào mục đích thương mại, dịch vụ với diện tích từ 0,5 héc ta trở lên thì UBND cấp huyện trình UBND cấp tỉnh chấp thuận trước khi UBND cấp huyện quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất.

– Phòng Tài nguyên và Môi trường chỉ đạo cập nhật, chỉnh lý cơ sở dữ liệu đất đai, hồ sơ địa chính.

– Người sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài chính.

Bước 4. Trả kết quả

Phòng Tài nguyên và Môi trường trao quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất cho hộ gia đình, cá nhân sau khi cá nhân thực hiện nghĩa vụ tài chính.

– Thời gian thực hiện:

+ Không quá 15 ngày (không kể thời gian thực hiện nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất).

+ Không quá 25 ngày đối với các xã miền núi, hải đảo, vùng sâu, vùng xa, vùng có điều kiện kinh tế – xã hội khó khăn.

8. Thủ tục thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất

Đây là thủ tục để hợp thức hóa việc tặng – cho quyền sử dụng đất theo dạng bố mẹ để lại đất cho con hoặc người có đất đai cho người khác sử dụng đất của mình, theo đó bên tặng cho chuyển giao quyền sử dụng đất của mình cùng diện tích thửa đất cho bên được tặng cho mà không yêu cầu đền bù.

Thủ tục thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất diễn ra như sau: 

Bước 1: Soạn thảo hợp đồng thừa kế, tặng cho

Bước 2: Công chứng hợp đồng thừa kế, tặng cho

Theo khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai 2013 hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất hoặc quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực.

Theo khoản 4 Điều 95 Luật Đất đai 2013 khi tặng cho quyền sử dụng đất thì phải đăng ký biến động đất đai trong thời gian 30 ngày, kể từ ngày quyết định tặng cho.

Chuẩn bị hồ sơ gồm có: 

– Đơn đăng ký biến động theo Mẫu số 09/ĐK;

– Hợp đồng tặng cho;

– Bản gốc Giấy chứng nhận đã cấp;

– Văn bản của các thành viên trong hộ gia đình sử dụng đất đồng ý chuyển quyền sử dụng đất của hộ gia đình đã được công chứng hoặc chứng thực.

Bước 3. Nộp hồ sơ cho cơ quan chức trác tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thuộc Phòng Tài nguyên và Môi trường hoặc cơ quan tiếp nhận hồ sơ theo quy định của UBND cấp tỉnh.

– Hộ gia đình, cá nhân nộp hồ sơ tại UBND cấp xã nếu có nhu cầu.

Bước 4. Tiếp nhận và xử lý ban đầu

– Trường hợp nhận hồ sơ chưa đầy đủ, chưa hợp lệ thì trong thời gian tối đa 03 ngày, cơ quan tiếp nhận, xử lý hồ sơ phải thông báo và hướng dẫn người nộp hồ sơ bổ sung, hoàn chỉnh hồ sơ theo quy định.

– Cơ quan tiếp nhận hồ sơ ghi đầy đủ thông tin vào sổ tiếp nhận và trao phiếu tiếp nhận cho người nộp hồ sơ.

– Trường hợp nộp hồ sơ tại UBND cấp xã thì trong thời hạn 03 ngày làm việc kể từ ngày nhận đủ hồ sơ, UBND cấp xã phải chuyển hồ sơ đến Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất.

Bước 3. Giải quyết yêu cầu

Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất kiểm tra hồ sơ, nếu đủ điều kiện thực hiện các quyền theo quy định thì thực hiện các việc sau:

– Gửi thông tin địa chính đến cơ quan thuế để xác định và thông báo thu nghĩa vụ tài chính đối với trường hợp phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định;

– Xác nhận nội dung biến động vào Giấy chứng nhận đã cấp;

– Trường hợp phải cấp giấy chứng nhận thì lập hồ sơ trình UBND cấp huyện cấp Giấy chứng nhận cho người sử dụng đất.

– Chỉnh lý, cập nhật biến động vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai.

Bước 4: Trả kết quả

– Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất trao Giấy chứng nhận cho người sử dụng đất hoặc gửi UBND cấp xã để trao đổi với trường hợp nộp hồ sơ tại cấp xã.

9. Thủ tục thế chấp quyền sử dụng đất

Thế chấp quyền sử dụng đất hiểu đơn giản là hành động dùng quyền sử dụng đất để vay vốn ngân hàng hoặc vay tiền một cá nhân nào đó. Thủ tục thế chấp quyền sử dụng đất cũng tương tự như hợp đồng thế chấp tài sản. 

Thủ tục thế chấp quyền sử dụng đất được thực hiện bởi cả bên nhận thế chấp và người thế chấp. Thủ tục thế chấp quyền sử dụng đất được diễn ra như sau: 

Bước 1: Bên nhận thế chấp kiểm tra tính pháp của tài sản thế chấp theo quy định tại Điều 188 Luật Đất đai 2013 về “Điều kiện thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất, Góp vốn bằng quyền sử dụng đất”, gồm:

    – (1) Kiểm tra Giấy chứng nhận hoặc các giấy tờ hợp pháp khác quy định tại khoản 3 Điều 186 và khoản 1 Điều 168 Luật Đất đai 2013 để xác định tính xác thực của giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thời hạn sử dụng đất, nghĩa vụ tài chính liên quan đến quyền sử dụng đất;

   – (2) Kiểm tra lại chính quyền địa phương để xác định đất không có tranh chấp, quyền sử dụng đất không bị kê biên để đảm bảo thi hành án;

Bước 2: Bên nhận thế chấp kiểm tra thực địa, khảo sát, đo đạc và tiến hành định giá tài sản;

Bước 3: Bên nhận thế chấp được nhận bản gốc giấy chứng nhận hoặc các giấy tờ hợp pháp khác theo quy định của Luật Đất đai 2013;

Bước 4: Lập và ký hợp đồng thế chấp giữa ngân hàng hoặc bên nhận thế chấp và bên thế chấp (người có quyền sử dụng đất), thực hiện công chứng hợp đồng thế chấp tại tổ chức hành nghề công chứng;

Bước 5: Tiến hành việc đăng ký thế chấp tại văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thuộc Sở tài nguyên môi trường và Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thuộc phòng tài nguyên môi trường và Môi trường quận, huyện, thị xã, thành phố thuộc tỉnh.

Sau khi đã đăng ký thế chấp tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất, các thủ tục thế chấp quyền sử dụng đất đã hoàn tất.

10. Thủ tục về soạn thảo, đàm phán hợp đồng mua bán, cho thuê, cho thuê lại…

Khi cần mua bán, cho thuê hoặc cho thuê lại nhà ở, đất đai thì bạn cần thực hiện soạn thảo và đàm phán hợp đồng. Đây là một thủ tục vô cùng quan trọng trong giao dịch bất động sản, dù là giá trị lớn hay nhỏ. 

Trước khi soạn thảo bất cứ hợp đồng gì, bạn cần đảm bảo đúng mẫu hợp đồng, đúng nội dung theo Luật pháp nhà nước quy định. 

Tiếp đó, cần xác định chính xác và đầy đủ thông tin của các bên trong hợp đồng, thể hiện rõ điều khoản thanh toán trong hợp đồng, đảm bảo có các điều khoản chung và riêng rõ ràng. Tuyệt đối không để xảy ra trường hợp bỏ sót các điều khoản hoặc suy diễn các điều khoản. 

Cuối cùng, khi kết thúc soạn thảo, cần được ký và sao chép tối thiểu 4 bản, mỗi bên giữ 2 bản hợp đồng để tránh thất lạc. 

11. Thủ tục chuyển nhượng dự án khu đô thị mới, dự án khu nhà ở, dự án hạ tầng kỹ thuật khu công nghiệp

Đây là loại thủ tục dành cho các chủ đầu tư, doanh nghiệp có nhu cầu chuyển nhượng dự án. Thủ tục chuyển nhượng này được diễn ra như sau: 

Bước 1: Nộp hồ sơ

Doanh nghiệp nộp hồ sơ xin chuyển nhượng dự án tại cơ quan đầu mối thẩm định cấp tỉnh nơi có dự án (đối với dự án khu đô thị mới và dự án nhà ở cơ quan đầu mối thẩm định cấp tỉnh là Sở Xây dựng, đối với dự án hạ tầng kỹ thuật khu công nghiệp cơ quan đầu mối thẩm định do Chủ tịch UBND cấp tỉnh quy định);

Bước 2: Thẩm định

Cơ quan quản lý nhà nước đầu mối thẩm định cấp tỉnh có trách nhiệm thẩm định hồ sơ chuyển nhượng dự án trong thời gian 30 ngày làm việc, kể từ ngày nhận đủ hồ sơ;

Sau khi hoàn thành việc thẩm định, cơ quan đầu mối thẩm định trình UBND cấp tỉnh ra quyết định cho phép chuyển nhượng dự án theo thẩm quyền hoặc trình Thủ tướng Chính phủ xem xét, quyết định.

Bước 3: Chuyển nhượng giữa chủ đầu tư cũ và chủ đầu tư mới

Tối đa ba mươi ngày kể từ khi có quyết định cho phép chuyển nhượng của cơ quan có thẩm quyền, chủ đầu tư mới và chủ đầu tư cũ phải tiến hành ký kết hợp đồng chuyển nhượng dự án và hoàn thành việc bàn giao dự án.

 Chủ đầu tư mới có trách nhiệm tiếp tục triển khai dự án ngay sau khi nhận bàn giao;Chủ đầu tư cũ bàn giao cho chủ đầu tư mới toàn bộ hồ sơ dự án, có biên bản bàn giao kèm theo danh mục hồ sơ. Việc bàn giao mốc giới đất đai của dự án trên thực địa thực hiện theo quy định của pháp luật về đất đai.

Trước khi làm thủ tục bàn giao chủ đầu tư cũ phải thông báo bằng văn bản cho tất cả khách hàng (nếu có) và thông báo trên phương tiện thông tin đại chúng trước 15 ngày (ít nhất 03 số liên tiếp của một tờ báo phát hành tại địa phương, một đài truyền hình địa phương hoặc trung ương và trang web (nếu có) của cơ quan đầu mối thẩm định cấp tỉnh nơi có dự án) về việc chuyển nhượng dự án và quyền lợi của khách hàng.

Bạn cần chú ý chuẩn bị hồ sơ sao cho đầy đủ và đúng quy định để tránh mất thời gian làm lại nhiều lần. Để tìm hiểu thêm về các thủ tục mua bán nhà đất . Bạn có thể tham khảo trực tiếp tại trang web: Siêu chợ bất động sản hoặc để lại thông tin dưới đây để chúng tôi hỗ trợ bạn!.

Xem thêm tư vấn về pháp lý

Có thể bạn quan tâm

0934.504.078